بازار گاز در تنگنای شوک هرمز
«بازارگون» زمان انتظار برای خرید مسکن را بررسی کرد:نیمقرن تا اولین کلید خانه در تهران
به گزارش بازارگون، با گذشت زمان و کاهش ارزش پول ملی خانهدار شدن برای افراد به رویای دورتری تبدیل شده است. درحالی قیمت مسکن روند صعودی با شیب قابل توجهی را طی سالهای گذشته پشت سر گذاشته که رشد درآمد خانوارها شیب بسیار کمتری را به خود دیده است. برای پایتختنشینها فاصله تا خرید مسکن راه صعب العبورتری را نیز نشان میدهد. «بازارگون» در این گزارش سعی کرده تا با مقایسه دستمزد حداقلی بگیران با بهای مسکن در تهران این فاصله زمانی را اندازه بگیرد.
بر این اساس یک فرد با حداقل درآمد تصویب شده برای سال 1405 با پسانداز یک سوم درآمد خود و با فرض اینکه بهای مسکن هیچ تغییری نکند، به بیش از 50 سال زمان برای خرید یک خانه 50 متری در ارزانترین نقطه تهران نیاز دارد. این مدت انتظار برای یک منطقه متوسط (که در اینجا منطقه 5 در نظر گرفتیم) به 115 سال میرسد. حال اگر فرض کنیم هدف این فرد خرید 50 متر در منطقه 1 تهران باشد، مدت زمان انتظار او به حدود 180 سال میرسد.
در شرایطی که یک خانوار حقوقبگیر برای خرید یک واحد کوچک در ارزانترین منطقه تهران به بیش از نیم قرن پسانداز نیاز دارد، میتوان گفت مسکن برای بخش قابل توجهی از جامعه از یک «کالای مصرفی» به یک «دارایی دستنیافتنی» تبدیل شده است. در چنین وضعیتی، خانوارها دیگر با هدف خرید مسکن وارد بازار نمیشوند، بلکه به تدریج به بازار اجاره رانده میشوند و بخش بیشتری از درآمد خود را صرف تأمین سرپناه میکنند.
طولانی شدن دوره انتظار خرید مسکن، پیامدهای اقتصادی و اجتماعی گستردهای نیز به همراه دارد. کاهش نرخ تشکیل خانوار، افزایش سن ازدواج، گسترش سکونت در واحدهای کوچکتر، مهاجرت از مناطق مرکزی به حاشیه شهرها و تشدید شکاف میان صاحبان دارایی و فاقدان دارایی از جمله نتایج طبیعی چنین روندی است.
از سوی دیگر، اعداد این گزارش نشان میدهد حتی انتخاب ارزانترین مناطق شهر نیز لزوماً راهحل بحران دسترسی به مسکن نیست. فاصله میان ۵۰ سال انتظار در منطقه ۱۸ و ۱۸۰ سال انتظار در منطقه یک، بیش از آنکه تفاوت جغرافیایی مناطق تهران را نشان دهد، از شکاف عمیق میان سطح درآمدها و قیمت داراییها حکایت دارد. به بیان دیگر، مسئله اصلی این نیست که خانوارها در کدام منطقه خانه بخرند؛ مسئله این است که نسبت قیمت مسکن به درآمد در کل بازار به سطحی رسیده که حتی گزینههای حداقلی نیز برای بسیاری از حقوقبگیران خارج از دسترس شده است.
از این منظر، بحران مسکن در ایران را نمیتوان صرفاً با ساخت واحدهای جدید یا افزایش عرضه توضیح داد. آنچه این محاسبات آشکار میکند، فرسایش مداوم قدرت خرید خانوارها در برابر رشد قیمت داراییهاست؛ روندی که اگر متوقف نشود، شکاف میان «کار کردن» و «خانهدار شدن» را بیش از پیش افزایش خواهد داد و مالکیت مسکن را از یک هدف قابل دستیابی برای طبقه متوسط به امتیازی محدود برای گروههای برخوردارتر تبدیل میکند.
فاصله تا ارزانترین گزینه
برای بررسی امکان خانهدار شدن یک خانوار حقوقبگیر، ارزانترین سناریوی موجود در بازار مسکن تهران مبنا قرار گرفته است. بر اساس دادههای بازار، منطقه ۱۸ تهران در حال حاضر پایینترین سطح قیمت مسکن در میان مناطق ۲۲گانه پایتخت را دارد و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه حدود ۶۷ میلیون تومان برآورد میشود. بنابراین خرید یک واحد مسکونی ۵۰ متری در این منطقه به سرمایهای در حدود ۳ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان نیاز دارد.
در سوی دیگر این معادله، حداقل دستمزد مصوب سال ۱۴۰۵ قرار دارد که معادل ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان در ماه است. اگر فرض شود یک فرد حداقلبگیر بتواند یکسوم درآمد خود را پسانداز کند؛ فرضی که با توجه به هزینههای بالای زندگی در شهرهای بزرگ، خود خوشبینانه به نظر میرسد، میزان پسانداز ماهانه او به حدود ۵ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان میرسد. در مقیاس سالانه نیز این رقم حدود ۶۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.
بر پایه این محاسبات، یک حداقلیبگیر برای تأمین هزینه خرید یک واحد ۵۰ متری در ارزانترین منطقه تهران باید بیش از ۵۰ سال بهطور مستمر یکسوم درآمد خود را پسانداز کند. به بیان دیگر، فردی که امروز وارد بازار کار میشود، در صورت حفظ همین شرایط، باید نیم قرن کار کند و به طور مداوم یک سوم درآمد خود را پسانداز کند.
دوره انتظار بیش از نیمقرنی برای خانهدار شدن را نمیتوان حاصل انتخاب یک سناریوی بدبینانه دانست؛ بلکه این عدد از دل یکی از حداقلیترین و در دسترسترین گزینههای موجود در بازار مسکن تهران به دست آمده است.
مسکن در منطقه متوسط بیشتر از عمر افراد
اگر به جای ارزانترین منطقه تهران، یک منطقه با قیمتهای نزدیکتر به میانگین بازار مبنا قرار گیرد، شکاف میان درآمد و قیمت مسکن ابعاد بزرگتری پیدا میکند. برای مثال، در منطقه ۵ تهران که از پرمعاملهترین مناطق پایتخت به شمار میرود، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۱۵۴ میلیون تومان میرسد. بر این اساس، قیمت یک واحد ۵۰ متری در این منطقه حدود ۷ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همانطور که اشاره شد پسانداز با پایه حقوق در یک سناریوی خوشبینانه به 66 میلیون و 500 هزار تومان میرسد. در چنین شرایطی، برای تأمین هزینه خرید یک واحد ۵۰ متری در منطقه ۵، بیش از ۱۱۵ سال پسانداز مداوم نیاز خواهد بود. به بیان دیگر، اگر یک فرد در ابتدای جوانی وارد بازار کار شود و بتواند بدون وقفه بخشی از درآمد خود را کنار بگذارد، حتی تا پایان عمر نیز قادر به تأمین هزینه خرید چنین واحدی نخواهد بود.
مقایسه این عدد با سناریوی خرید مسکن در منطقه ۱۸ نیز قابل توجه است. در حالی که یک حداقلبگیر برای خرید یک واحد ۵۰ متری در ارزانترین منطقه تهران به بیش از ۵۰ سال پسانداز نیاز دارد، همین زمان در منطقه ۵ به بیش از ۱۱۵ سال افزایش مییابد. به عبارت دیگر، تنها جابهجایی از ارزانترین منطقه پایتخت به یکی از مناطق میانی و پرتقاضای تهران، دوره انتظار خانهدار شدن را بیش از دو برابر میکند.
سه نسل تا منطقه یک
تا اینجا دیدیم که خرید خانه با حداقل حقوق در ارزانترین منطقه تهران تقریبا قابل دستیابی نیست. با همین شرایط در مناطق متوسط کاملا غیرممکن است. اما اگر این فرض محال را گسترش داده و فرض کنیم که فردی با پایه حقوق میخواهد تمام پسانداز عمر خود را صرف خرید یک واحد 50 متری در منطقه یک تهران کند، این سناریو چطور پیش میرود؟ در منطقه یک تهران که یکی از گرانترین مناطق پایتخت محسوب میشود، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۲۳۹ میلیون تومان میرسد. بر این اساس، ارزش یک واحد مسکونی ۵۰ متری در این منطقه نزدیک به ۱۲ میلیارد تومان برآورد میشود.
اگر همان فرض پیشین را مبنا قرار دهیم و یک فرد حداقلبگیر با حقوق ماهانه ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان بتواند یکسوم درآمد خود را پسانداز کند، تأمین هزینه خرید یک واحد ۵۰ متری در منطقه یک تهران به حدود ۱۸۰ سال پسانداز مستمر نیاز دارد.
این عدد به آن معناست که حتی سه نسل متوالی نیز با پسانداز درآمد یک حداقلبگیر قادر به خرید چنین واحدی نخواهند بود. در واقع دوره انتظار خرید مسکن در این سناریو از متوسط عمر انسان نیز فراتر میرود و به بازهای نزدیک به دو قرن میرسد. حتی خرید یک متر خانه در منطقه یک نیز نیاز به زمانی معادل 3.6 سال پسانداز مداوم یک سوم درآمد یک شخص با پایه حقوق دارد.
البته در این محاسبات فرض شده که فرد در تمام سالهای مورد نظر بتواند بدون وقفه یکسوم درآمد خود را پسانداز کند و قیمت مسکن نیز در تمام این سالها بدون تغییر باقی بماند. اما در واقعیت اینطور نیست؛ افزایش قیمت مسکن، تورم عمومی، هزینههای پیشبینینشده زندگی و سایر متغیرهای اقتصادی میتوانند مسیر خانهدار شدن را طولانیتر از این برآورد نیز کنند. با این حال، همین محاسبه ساده نشان میدهد که حتی در ارزانترین نقطه بازار مسکن تهران نیز فاصله میان درآمد یک حداقلبگیر و قیمت یک واحد مسکونی به سطحی رسیده که خانهدار شدن را به رویایی چند دههای تبدیل کرده است.
مقایسه با بازار جهانی
در اغلب کشورها خانوارها با وامهای ۲۰ تا ۳۰ ساله خانه میخرند که معادلی در ایران ندارد اما در ادبیات اقتصاد مسکن، یکی از شاخصهای اصلی برای سنجش توان دسترسی خانوارها به بازار مسکن، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار است؛ شاخصی که نشان میدهد یک خانوار با درآمد خود، در چه بازهای میتواند صاحب مسکن شود. در اغلب اقتصادهای توسعهیافته، این نسبت در محدودهای قابلقبول تعریف میشود و معمولاً اگر قیمت یک واحد مسکونی بین ۳ تا ۵ برابر درآمد سالانه خانوار باشد، بازار در وضعیت متعادل ارزیابی میشود. عبور این نسبت از مرز ۸ تا ۱۰ برابر نیز در بسیاری از گزارشهای بینالمللی بهعنوان نشانهای از بحران دسترسی به مسکن شناخته میشود.
بر همین اساس، مقایسه وضعیت تهران با استانداردهای جهانی نشان میدهد فاصله میان درآمد و قیمت مسکن در پایتخت ایران به مراتب فراتر از سطوح رایج در سایر کشورهاست. در سناریوی ارزانترین منطقه تهران، نسبت قیمت یک واحد ۵۰ متری به درآمد سالانه یک حداقلبگیر به حدود ۱۷ برابر میرسد. در منطقه ۵ این نسبت به حدود 39 برابر افزایش پیدا میکند و در منطقه یک تهران نیز به حدود ۶۰ برابر درآمد سالانه میرسد.
این اعداد حاکی از آن است که حتی در پایینترین سطح قیمتی بازار مسکن تهران نیز فاصله با استانداردهای متعارف جهانی قابل توجه است. در شرایطی که در بسیاری از کشورها نسبتهای نزدیک به ۱۰ برابر بهعنوان نقطه هشدار در نظر گرفته میشود، بازار مسکن در تهران در تمامی سناریوهای بررسیشده از این مرز عبور کرده و در برخی موارد چندین برابر آن قرار گرفته است.
اخبار عمران را اینجا بخوانید.
