غلامحسین محمدی سرپرست تأمین اجتماعی شد
«بازارگون» بررسی میکند:حکمرانی غایب در بازار اجاره مسکن
به گزارش بازارگون، بازار اجاره مسکن در ایران سالهاست که به یکی از پرچالشترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل شده است. در سالهای اخیر، رشد مداوم قیمت مسکن و افزایش اجارهبها، هزینه تأمین سرپناه را برای میلیونها مستأجر به سطحی بیسابقه رسانده است، اما فشار مالی مستأجران تنها به پرداخت اجاره ماهانه محدود نمیشود. تأمین مبالغ سنگین ودیعه، دشواری بازپسگیری آن در پایان قرارداد و نبود قواعد شفاف برای نحوه نگهداری و استرداد این مبالغ، به یکی از مهمترین دغدغههای اجارهنشینها تبدیل شده است؛ دغدغهای که هر سال با آغاز فصل جابهجایی، بار دیگر خود را نشان میدهد و اختلافات میان موجر و مستأجر را افزایش میدهد.
در شرایطی که قوانین موجود، چارچوب جامعی برای مدیریت ودیعه مسکن ارائه نمیکنند، بخش قابل توجهی از روابط مالی میان موجر و مستأجر بر پایه توافقهای فردی و عرف بازار شکل میگیرد. نتیجه چنین وضعیتی آن است که میزان ودیعه، نحوه استفاده از آن، زمان بازپرداخت و حتی شرایط کسر بخشی از این مبلغ، در بسیاری از موارد تابع قدرت چانهزنی طرفین است؛ موضوعی که معمولاً مستأجر را در موقعیت ضعیفتری قرار میدهد. به همین دلیل، با پایان هر قرارداد، اختلاف بر سر بازگرداندن ودیعه یا میزان خسارتهای قابل کسر، به یکی از رایجترین پروندههای حقوقی حوزه مسکن تبدیل میشود.
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی با عنوان «ثبات و امنیت سکونتی مستاجران» تلاش کرده است از زاویهای متفاوت به این مسئله نگاه کند. این گزارش به جای تمرکز صرف بر کنترل اجارهبها، یکی از حلقههای کمتر دیدهشده بازار اجاره، یعنی نظام حقوقی ودیعه مسکن را بررسی کرده و با مطالعه تجربه ایالات متحده، مجموعهای از راهکارهای سیاستی را برای اصلاح این سازوکار در ایران پیشنهاد داده است. ایده اصلی گزارش آن است که ثبات بازار اجاره تنها با تعیین سقف افزایش اجارهبها به دست نمیآید، بلکه نیازمند قواعد روشنی است که روابط مالی میان موجر و مستأجر را شفاف، قابل پیشبینی و دارای ضمانت اجرایی کند.
بررسیهای این گزارش نشان میدهد در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، ودیعه دیگر صرفاً مبلغی نیست که در ابتدای قرارداد میان دو طرف ردوبدل شود، بلکه بخشی از نظام تنظیمگری بازار اجاره محسوب میشود. قانونگذار برای میزان ودیعه، نحوه نگهداری آن، موارد مجاز برداشت و زمان استرداد، مقررات مشخصی وضع کرده تا از یک سو حقوق مالک در برابر خسارتهای احتمالی حفظ شود و از سوی دیگر، مستأجر در معرض فشارهای مالی و رفتارهای سلیقهای قرار نگیرد.
یکی از نخستین محورهای مورد توجه در این تجربه، محدود کردن مبلغ ودیعه است. بر اساس دادههای گزارش، حدود ۴۷ درصد جمعیت ایالات متحده در ایالتهایی زندگی میکنند که برای میزان ودیعه سقف قانونی تعیین شده است. در این ایالتها، موجر معمولاً نمیتواند بیش از یک تا دو برابر اجاره ماهانه را به عنوان ودیعه دریافت کند. هدف از این محدودیت، مداخله در قیمتگذاری بازار نیست، بلکه جلوگیری از آن است که هزینه ورود به بازار اجاره، به مانعی برای دسترسی خانوارها به مسکن تبدیل شود.
اهمیت این موضوع زمانی روشنتر میشود که بدانیم ودیعه برای بسیاری از خانوارها بزرگترین هزینه آغاز یک قرارداد اجاره است. هرچه این مبلغ افزایش پیدا کند، مستأجر ناچار است بخش بیشتری از پسانداز خود را صرف تأمین آن کند یا به دریافت وام و استقراض روی بیاورد. از همین رو، تعیین سقف قانونی برای ودیعه، در بسیاری از کشورها نه به عنوان محدودیت برای مالک، بلکه به عنوان ابزاری برای حفظ تعادل در بازار اجاره و جلوگیری از حذف خانوارهای کمدرآمد از این بازار در نظر گرفته میشود.
اما گزارش تأکید میکند که تعیین سقف ودیعه تنها بخشی از ماجراست. حتی اگر مبلغ ودیعه محدود باشد، تا زمانی که جایگاه حقوقی این پول به روشنی تعریف نشود، زمینه اختلاف میان موجر و مستأجر همچنان باقی خواهد ماند. به همین دلیل، یکی از مهمترین ویژگیهای نظامهای حقوقی موفق، تعریف ودیعه به عنوان یک امانت مالی است، نه بخشی از دارایی مالک. در چنین نگاهی، موجر تنها نگهدارنده این مبلغ تا پایان قرارداد است و حق استفاده از آن خارج از چارچوبهای قانونی را ندارد.
این تعریف، مبنای بسیاری از مقررات بعدی نیز قرار گرفته است. بر اساس گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، در ۱۹ ایالت آمریکا که بیش از ۷۰ درصد جمعیت این کشور را دربرمیگیرند، موجران موظفاند ودیعه مستأجران را در حسابهای بانکی مجزا نگهداری کنند. این الزام از اختلاط ودیعه با دارایی شخصی مالک جلوگیری میکند و امکان نظارت بر نحوه نگهداری این مبلغ را افزایش میدهد. افزون بر این، در ۱۴ ایالت، موجر موظف است سود حاصل از نگهداری ودیعه را نیز به مستأجر پرداخت کند؛ قاعدهای که نشان میدهد قانونگذار این مبلغ را همچنان متعلق به مستأجر میداند و برای مالک تنها نقش امانتدار قائل است.
نسخه بازوی پژوهشی مجلس
مرکز پژوهشهای مجلس در ادامه گزارش، تأکید میکند که کارآمدی نظام ودیعه تنها به نحوه دریافت و نگهداری آن محدود نمیشود، بلکه چگونگی پایان یافتن این رابطه مالی نیز به همان اندازه اهمیت دارد. در بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر، مسئله اصلی نه پرداخت ودیعه، بلکه بازگرداندن آن در پایان قرارداد است؛ جایی که نبود قواعد روشن، زمینه را برای برداشتهای متفاوت و در نهایت شکلگیری دعاوی حقوقی فراهم میکند.
بررسی قوانین ایالتهای آمریکا نشان میدهد قانونگذار تلاش کرده است دامنه این اختلافات را تا حد امکان کاهش دهد. بر همین اساس، مواردی که موجر میتواند از محل ودیعه مبلغی کسر کند، بهطور دقیق مشخص شده است. اجارهبهای پرداختنشده، قبوض معوق، خسارتهای واردشده به ملک که فراتر از استهلاک طبیعی باشد و در برخی موارد هزینههای ضروری نظافت، از جمله مواردی هستند که قانون آنها را مجاز میداند. خارج از این چارچوب، برداشت از ودیعه وجاهت قانونی ندارد و موجر باید برای هرگونه کسر مبلغ، مستندات لازم را ارائه کند.
این شفافیت، نقش مهمی در کاهش اختلافات دارد. وقتی از ابتدا مشخص باشد که چه هزینههایی قابل کسر است و چه مواردی در زمره استهلاک طبیعی ملک قرار میگیرد، هم مستأجر با آگاهی بیشتری قرارداد را امضا میکند و هم موجر نمیتواند بر اساس برداشت شخصی یا عرفهای متفاوت، بخشی از ودیعه را نزد خود نگه دارد. در واقع، قانون جایگزین توافقهای مبهمی میشود که معمولاً منشأ اختلاف میان دو طرف هستند.
یکی دیگر از نکات مورد توجه در این گزارش، ممنوعیت دریافت ودیعههای غیرقابل استرداد است. در تجربه مورد بررسی، اصل بر این است که ودیعه باید پس از پایان قرارداد به مستأجر بازگردانده شود و تنها در مواردی که قانون به صراحت مشخص کرده، امکان کسر بخشی از آن وجود دارد. همین رویکرد، ماهیت ودیعه را به عنوان یک تضمین حفظ میکند و مانع از آن میشود که این مبلغ به منبع درآمدی برای مالک تبدیل شود.
گزارش همچنین به زمان بازپرداخت ودیعه پرداخته است؛ موضوعی که در بازار اجاره ایران کمتر مورد توجه قرار گرفته است. بر اساس قوانین ایالتهای مختلف آمریکا، موجر موظف است ودیعه را در بازهای مشخص که بسته به قوانین هر ایالت بین ۱۴ تا ۶۰ روز است، به مستأجر بازگرداند. تعیین این مهلت از آن جهت اهمیت دارد که بسیاری از خانوارها برای تأمین ودیعه خانه جدید، به بازگشت مبلغ قرارداد قبلی وابسته هستند و هرگونه تأخیر میتواند آنها را با مشکل نقدینگی روبهرو کند.
نکته مهمتر آنکه این الزام صرفاً جنبه توصیهای ندارد. در بسیاری از ایالتها، اگر موجر بدون دلیل قانونی از بازگرداندن ودیعه خودداری کند یا آن را با تأخیر بپردازد، با جریمههای مالی مواجه میشود. وجود چنین ضمانت اجرایی، باعث شده است که استرداد ودیعه به تعهدی قابل پیگیری تبدیل شود و مستأجر برای دریافت حق خود ناچار نباشد تنها به حسن نیت طرف مقابل تکیه کند.
مرکز پژوهشهای مجلس با استناد به این تجربه، معتقد است بازار اجاره ایران نیز به اصلاحاتی از همین جنس نیاز دارد. در این گزارش تأکید شده است که تمرکز صرف بر تعیین سقف افزایش اجارهبها، نمیتواند همه مشکلات مستأجران را برطرف کند؛ زیرا بخش قابل توجهی از نااطمینانی موجود، به نبود قواعد روشن درباره ودیعه بازمیگردد. از همین رو، گزارش پیشنهاد میکند که نظام حقوقی ودیعه در ایران با الهام از تجربههای موفق بینالمللی بازطراحی شود.
در میان پیشنهادهای مطرحشده، ایجاد حسابهای امانی برای نگهداری ودیعه، تعیین سقف قانونی برای مبلغ قابل دریافت، تعریف دقیق موارد مجاز برداشت از ودیعه و تعیین مهلت مشخص برای بازپرداخت آن، مهمترین محورهای اصلاحی به شمار میروند. همچنین گزارش بر ضرورت پیشبینی ضمانتهای اجرایی برای تخلفات احتمالی تأکید میکند تا این قواعد از سطح توصیه فراتر رفته و قابلیت اجرا پیدا کنند.
از نگاه مرکز پژوهشها، اجرای چنین اصلاحاتی تنها به نفع مستأجران نیست. شفاف شدن قواعد، حقوق موجران را نیز بهتر تضمین میکند؛ زیرا در صورت ورود خسارت واقعی به ملک یا پرداخت نشدن اجاره، مالک میتواند بر اساس ضوابط مشخص و قابل استناد از محل ودیعه خسارت خود را جبران کند. به این ترتیب، رابطه میان موجر و مستأجر از اتکا به توافقهای مبهم و تفسیرهای شخصی فاصله میگیرد و بر پایه قواعدی روشن و قابل پیشبینی استوار میشود.
شاید بتوان گفت پیام اصلی این گزارش آن است که امنیت سکونتی تنها با کنترل قیمتها محقق نمیشود. تجربه کشورهای دیگر نشان میدهد ثبات بازار اجاره زمانی شکل میگیرد که همه اجزای رابطه استیجاری، از نحوه دریافت ودیعه تا زمان استرداد آن، در چارچوب قواعدی شفاف و دارای ضمانت اجرا قرار گیرد. از این منظر، اصلاح نظام ودیعه مسکن میتواند یکی از گامهای مؤثر برای کاهش اختلافات، افزایش اعتماد میان موجر و مستأجر و ایجاد ثبات بیشتر در بازار اجاره ایران باشد.
اخبار راه و مسکن را اینجا بخوانید.
